Investissement immobilier à Clichy ou Une aventure à REBONDISSEMENTS

Aujourd’hui, je vous présente mon investissement immobilier réalisé en mars 2015 dans la ville de Clichy (92). Une première aventure immobilière à rebondissements. Vivant à Clichy, j’ai décidé d’appliquer l’un des préceptes connus des investisseurs immobiliers surtout quand on se lance solo : « Investissez là où vous connaissez ! ».

Mon objectif en 2015 était de réaliser mon premier investissement immobilier dans ma ville d’adoption, Clichy-la-Garenne. J’y vis depuis 2003 et je connais l’ensemble des zones attractives ou non de cette ville de la première couronne.

En Février 2015, après quelques visites non concluantes, j’affine ma sélection pour cibler les studios aux alentours dès 100 000€. Je mets à jour mes outils de recherche fétiches et je ne tard pas à tomber sur une annonce qui répond à mes critères.

Autre élément sur lequel il ne faut pas transiger : la réactivité !!! La durée de vie d’une annonce de studio en proche banlieue pour un bien de qualité, n’excède pas les 2 jours.

 

L’annonce en question sur « Leboncoin » :

Il s’agit d’un studio de 15 m² à 90000 € FAI.
 annonce_leboncoin_calmette
Avec une Taxe foncière estimée à 320€ et des charges de copropriétés de 40€ / mois.
Premier constat, on se trouve à ce prix de vente on est au dessus du prix moyen du marché au mètre carré (5633 € vs 4 828 €* ) mais rien de très étonnant sur une petite surface et la localisation est dans un périmètre intéressant. Autre élément positif ? Au vue des photos, l’appartement me semble prêt à la location.
Après une simulation en me basant sur les hypothèses suivantes :
  • Statut LMNP* au réel avec achat au prix affiché
  • Emprunt à 110%
  • Loyer estimé à 550 € / mois hors charges
*LMNP : Loueur meublé non professionnel
Je suis en cashflow positif ! Je fonce ! J’obtiens un RDV pour le jour même dans la foulée après un bref appel à l’agent immobilier.

 

La visite :

En avance pour le RDV, je découvre que je ne suis pas le premier, ni le seul sur le coup. Pas de problème ! Cela me laisse le temps d’analyser l’environnement de la copropriété. Hummm… Deux éléments me sautent aux yeux  : Un commerce de bouche au RDC et un immeuble condamné à proximité immédiate de l’immeuble ?!!  
Gloups, Est-ce bon signe ??!
L’agent immobilier : Bonjour Mr, vous êtes prêt ? Aujourd’hui, vous n’allez pas visiter un appartement mais 4 ou 5 !

Moi : Waouhhhh ! Ah ouais pas mal ce concept. Vous pouvez m’expliquer ? Quelles sont les motivations du propriétaire ?

L’AI : Le propriétaire de l’immeuble souhaite avoir des liquidités en cédant des lots et ouvrir à la copropriété ! Et mets donc en vente 4 studios (tous au même prix) et un F2.
Moi : OK allons-y pour les studios.

La répartition est la suivante, on trouve 1 studio au 3ème étage, 2 studios au 2ème étage et le dernier studio au 1er étage.

Moi : Concernant le commerce au RDC est-il en activité ?  
L’AI : Non, les gérants ont mis la clé sous la porte depuis 6 mois.

Moi : Est-ce que le propriétaire, compte conserver ce commerce de bouche ? 
L’AI : Cela sera discuté lors de la prochaine Assemblée Générale, lorsque les lots mis en vente actuellement auront trouvés acquéreur. Surement dans le courant du 4ème trimestre 2015.

L’AI : Votre avis sur ces visites ?
Moi : Intéressé, que pouvez vous me dire sur les marges de manœuvre concernant une négociation sur le prix ?

L’AI : Aucune ! Le propriétaire veut des offres au prix ! 
Moi : Oh ! (Moi qui m’avais bossé mon sujet sur mon prix idéal pour m’assurer du cashflow ! C’est raté !) OK , merci, je dois y réfléchir.

Fin de la visite.

 

Le bilan où la guerre des nerfs :

Les visites confirment les bons états généraux des studios et également le bon état des parties communes. Pas à dire, sans être premium, on sent qu’il s’agit d’une copropriété tenue. Ma préférence va tout de suite au studio du 3ème étage car il offre la vue plus dégagée, puis aux studios du 2ème étage car ils disposent d’une meilleure répartition des espaces et une luminosité intéressante également.

Je suis décidé à formuler ma première offre d’achat, un peu têtu, je transmets une offre à 82 000€ dès le lendemain, le 26/02. Je me dis après tout qui ne tente rien n’a rien ! Cette offre m’assure un cashflow positif même dans mon scénario le plus pessimiste de location meublée (550€ HC). Offre envoyée !

Silence radio de l’agent pendant 5 jours, l’agent est injoignable.
A noter que j’ai un voyage personnel prévu au 03/03, il me faut absolument connaître le retour du proprio à mon offre avant mon départ. L’agent reste injoignable jusqu’au matin de mon départ…

En ligne avec l’agent immobilier :

1 – Il m’annonce que mon offre est refusée !!!!!!!
2 – Que mes deux premiers choix ont reçus des offres au prix et qu’il ne reste que l’un des deux appartements situé au 2ème étage et celui du 1er étage et que tous sont partis au prix.
Respiration …
Installé à ma place dans l’avion, je dégaine mon téléphone et me connecte à ma boite mail, je modifie la désignation du bien et le montant de mon offre pour qu’elle soit au prix. Et j’envoie mon offre réactualisée ! Ouf, respiration, envoyer son offre d’achat depuis un avion : Check !
C’est parti pour 8h de vol !
Quelques jours après j’ai la confirmation que mon offre a été acceptée par le propriétaire.
Quelques photos du bien en question :
investissement-immobilier-clichy-pic1investissement-immobilier-clichy-pic2investissement-immobilier-clichy-pic3investissement-immobilier-clichy-pic4investissement-immobilier-clichy-pic5investissement-immobilier-clichy-pic6investissement-immobilier-clichy-pic7
Ma stratégie pour cet appartement a été d’apporter quelques aménagements pour le rendre moderne et le destiner à la location saisonnière. Je vous communiquerai les chiffres liés à l’ameublement et la préparation à la location saisonnière dans un prochain billet.
Vous voulez en savoir plus ? Accédez ici à la formation pour doper vos résultats avec votre location courte durée  !

Laissez-nous votre commentaire ! Quel est votre avis sur cet achat ? Auriez-vous fait une offre d’achat malgré tout ? Est-ce que les deux éléments extérieurs à l’appartement vous auraient freinés ?

2 Commentaires

  1. sophie 28 avril 2016 Répondre

Ajouter Un Commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *