Investissement à Levallois-Perret ou Comment gagner 10 000€

Aujourd’hui, je vous présente mon investissement réalisé en 2015 dans la ville de Levallois-Perret (92).

Pourquoi Levallois-Perret ? Je connais très bien cette ville et le prix du marché. Je travaille à Levallois et j’habite à 20 minutes à pieds. L’emplacement est donc très pratique pour faire les visites de manière réactive. Dans le cas du premier investissement locatif, il est préférable d’acheter là où on connaît et près de chez soi dans la mesure du possible. Voici en quelques lignes le déroulé de la visite pour laquelle j’ai fait une offre et gagné 10 000€ ce qui pourra peut-être vous aider par la suite.

1 – Descriptif de l’annonce 

Je découvre le bien sur “SE LOGER” en Août 2015, il est fraîchement paru entre 12h et 16h. Je le sais car je rafraîchis ma recherche d’appartements en quête de la bonne affaire tous les jours entre 3 à 4 fois par jour en moyenne. Sur l’annonce, il n’y a qu’une seule photo que voici ci-dessous:

investissement à Levallois-Perret

Au regard de la première photo, je vois qu’il y aura quelques rafraîchissements à faire pour moderniser l’appartement et qu’il y fait un peu sombre. Voici les données brutes sur l’annonce:

Localisation : A 5 min à pieds de la mairie de Levallois et proche transports
Surface carrez : 21 m2
Prix FAI Affiché : 139 000€ soit un prix au m2 de 6619€/m2.
Travaux de ravalement des façades votés et payées

Le prix moyen étant d’environ 7600€/m2 à Levallois-Perret (source: Meilleurs Agents au 1er Avril 2016) je n’ai pas hésité à contacter l’agence immobilière. Je négocie avec l’agent pour avoir un rendez-vous dans l’après-midi même à 17h30.

2- Déroulé de la visite

J’arrive, donc à l’adresse du bien. Premiers constats:

  • l’emplacement est assez stratégique proche du centre commerciale et de la rue commerçante de Levallois
  • au pieds de l’immeuble il y a un arrêt de bus
  • J’ai mis 7-8 min pour me rendre à l’appartement depuis le métro
  • La façade de l’immeuble n’est pas de premier standing

Je salue l’agent immobilier qui me fait passer rapidement le premier bâtiment, traverser la courette de l’immeuble pour me présenter le bien. Le bien étant en intérieur cours, c’est un bon point car cela diminue les problématiques de nuisances sonores. Nous voici dans l’appartement; en scrutant l’appartement, j’interroge l’agent immobilier (que nous appellerons AI ) sur les motivations de la vente du propriétaire.

L’AI: « Le propriétaire du bien part en retraite et souhaite s’installer en Province. Etes-vous intéressé pour le louer ou pour l’habiter? « .

Je lui explique alors que je souhaite le louer et donc que je souhaite faire un investissement locatif.

L’AI : » Entendu,  très bien vous êtes le 4ème profil investisseur qui visite ce bien (whaaat ? 4ème!!! alors que le bien est paru aujourd’hui). Nous sommes sur une bonne rentabilité pour ce type de surface au calcul grosse maille, la rentabilité du bien en l’état serait de 6% brute en partant sur une hypothèse de loyer à 700€ ».

Je me dis qu’effectivement, de prime abord le bien à l’air intéressant. Toutefois, il manque certaines données comme les charges et aussi le montant des rafraîchissements à apporter au bien. Je demande donc à l’agent le montant des charges.

L’AI : « Elles sont de 112€ par mois. »

Moi : « Les charges sont assez conséquentes. Elles font chuter la rentabilité du bien et j’identifie déjà qu’il y aura quelques rafraîchissements à faire…. »

L’AI : « On peut peut-être faire une proposition en déduisant le montant des charges qui vous semble acceptable. »

Je me rends compte que l’agent est plutôt ouvert à la discussion suite à mes remarques qui sont effectivement valables, des charges trop élevées peuvent très fortement diminuer la rentabilité de votre projet. Il s’agit d’un élément très important à prendre en compte dans le calcul de l’ensemble des charges que vous aurez à supporter chaque mois. N’hésitez pas à utiliser cet argument lorsqu’il se justifie en tant que levier pour la négociation du prix du bien si l’opération reste rentable pour vous bien sur.

Je demande donc à l’agent immobilier quelle serait la marge potentielle de négociation.  

L’AI : « Je pense que mon client sera d’accord pour faire un effort situé entre 3000 à 4000€ maximum ».

Moi : « Le bien m’intéresse vraiment. Toutefois, les charges ainsi que les travaux de rafraîchissements m’ont l’air conséquents. Je souhaite bien sûr discuter le prix d’achat. Etant donné que je souhaite vraiment acheter ce bien je souhaite vous faire une proposition sans conditions suspensives* ».

*Acheter sans conditions suspensives signifie que l’on est prêt à acheter cash l’appartement ou alors pour ceux qui n’achètent pas cash d’avoir le feu vert des banques. Lorsque vous faîtes ce type de proposition, il est important de bien veiller à ce que les banques vous suivent au préalable dans votre projet.

A ma remarque, je sens que l’agent est intéressé.

L’AI : « C’est intéressant car je  sais que le propriétaire souhaite vite quitter l’appartement car il a déjà fait un offre sur le bien qu’il souhaite acheter en Normandie (BONNE NOUVELLE POUR MOI!). 

Ce sont de très bonnes nouvelles car cela signifie que le propriétaire qui est vend doit vendre dans un délai court et qu’il est pressé de vendre. 

Moi : « Entendu, très bien. Je vous fais parvenir mon offre ce soir. Merci pour cette visite ». 

L’agent m’annonce qu’il me transmettra un retour rapidement.

3- Fixer le montant de l’offre d’achat

A ce moment là, je me dis que je peux faire de ce bien une bonne affaire qui est déjà en dessous du prix du marché. Je fais une proposition à 129 000€ le soir même soit 10 000€ en dessous du prix proposé.Voici les éléments que j’ai identifié en tant que levier de négociation:

  • la situation du vendeur pressé de déménager car ayant déjà fait une offre en Normandie
  • le montant des charges élevées ; levier sur lequel j’avais appuyé lors de la visite
  • les rafraîchissements à faire dans le bien (bien que par la suite j’ai pris le partie de tout rénover ).
  • l’état des parties communes et de la façade bien que votés et payés

Le lendemain midi, j’appelle l’agent immobilier qui m’annonce que mon offre est acceptée par le vendeur: je viens de gagner 10 000€ !Mon offre ayant été acceptée et ce très rapidement, je me dis que j’aurais pu négocier davantage alors mon conseil:  N’hésitez pas à négocier! 

Mes chiffres à l’achat: 

Prix FAI Négocié: 129 000€ (120 000€ prix du bien +  9000€ de frais d’agence) soit 6142€/m2 soit 19% en dessous du prix du marché moyen.

Le prix FAI comprend également une cave de 3 m2 que je compte également louer.

 

Voici quelques photos supplémentaires du bien prises le jour de la visite :

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La stratégie est de rénover l’appartement pour le destiner à de la location saisonnière. Je vous communiquerai les chiffres de l’opération de rénovation dans un prochain billet ainsi qu’une étude sur les différentes possibilités de location pour ce bien (location meublée vs Location saisonnière).

N’hésitez pas à me faire part de vos avis sur cet achat en commentaires . Auriez-vous également fait une offre sur ce bien?

A très bientôt!

Vanessa

2 Commentaires

  1. Jessy 9 avril 2016 Répondre

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