Booster sa rentabilité : location meublée vs location saisionnière

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La rentabilité est un paramètre important pour tout investisseur. Je me suis lancée dans l’aventure immobilière avec comme condition incontournable d’investir dans des biens rentables c’est-à-dire répondant aux 2 objectifs ci-dessous:

1- L’autofinancement:
Un bien qui s’autofinance est un bien dont les mensualités de crédit sont couvertes par le loyer. De cette manière, je suis un peu plus propriétaire chaque mois du bien payé intégralement par mon locataire.

2- La création de revenus complémentaires: 

En plus de l’autofinancement, les biens doivent générer de l’excédant une fois l’intégralité des charges payées. La somme restante ou pas après charges est appelé Cashflow*.

*CASHFLOW = REVENUS LOCATIFS – CHARGES
Le cashflow doit être positif afin de pouvoir générer des revenus complémentaires.

A savoir, le cashflow vu par les banques: Afin de calculer la rentabilité de vos investissements, les banques prennent uniquement en compte 70% des revenus locatifs. Pour que votre opération soit rentable aux yeux de la banque, il est donc important que 70% des loyers perçus couvrent vos mensualités de crédits.

 

Afin de choisir la stratégie la plus rentable pour mon bien acheté à Levallois, j’ai donc dressé un comparatif du potentiel de cashflow généré entre la location meublée en comparaison à la stratégie de location saisonnière que je teste actuellement. Pourquoi ? Car la location saisonnière est souvent présentée comme un Eldorado permettant de booster sa rentabilité au maximum et de générer du cash.

Point important: Lorsque vous décidez d’opter pour la location saisonnière il est important de veiller à ce qu’une solution de location classique en nue ou meublée reste rentable pour vous si cela venait à ne pas fonctionner.

ETUDE DE CAS : LOCATION MEUBLEE VS LOCATION SAISONNIERE

1- SIMULATION LOCATION MEUBLEE 
Voici une simulation du cashflow que je pourrais générer  en prenant l’exemple de mon bien acheté à Levallois dans le cas d’une location meublée:

Potentiel locatif en meublé: 850 € / mois *
+ Potentiel locatif cave: 40 € / mois
– Mensualités de crédit : 600€ / mois
– Charges de copropriété et Taxe foncière: 126€ / mois
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CASHFLOW ( Revenus – Charges) = 164 € de revenus complémentaires générés par mois avant impôts.

A travers cette simulation, nous voyons que la location en meublé de mon appartement de Levallois permet de générer un cashflow positif.

Voyons voir maintenant les chiffres que j’obtiens avec la location saisonnière et si cette stratégie est vraiment rentable:

2- LOCATION SAISONNIERE: BOOSTER DE RENTABILITE ?

Nous sommes en Mai 2016, j’ai démarré mon activité en location saisonnière il y a moins d’1 mois sur Airbnb.  Pour le moment, mon bien n’est présent que sur cette plateforme.
Voici mes chiffres clés du mois d’Avril correspondant à mon démarrage d’activité de loueur saisonnier:
– Prix nuitée : 37€/ jours
– Durée première location : 31 jours
– Loyer première location : 1061 €

Loyer première location saisonnier: 1061€ / mois *
+ Potentiel locatif cave: 40 € / mois
– Mensualités de crédit : 600€ / mois
– Charges de copropriété et Taxe foncière: 126€ / mois
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CASHFLOW ( Revenus – Charges) = 335 € de revenus complémentaires générés par mois avant impôts.

Ces données sont brutes et ne tiennent pas compte des charges que sont l’électricité et Internet (en intégrant ces charges, mon cashflow passe à 288€ pour ce premier mois).

Les données ne tiennent pas non plus compte des dépenses de produits courantes de types gel douche, papier toilette, frais de laverie ménage et check-in/check-out.

Pour le moment, il s’agit d’une stratégie que je veux exploiter afin d’en tirer le maximum. Dans un premier temps, je compte faire les check-in/check-out moi-même et déléguer la partie de frais de ménage. (Mon cashflow serait d’environ 240€ approximativement).

3- MES OBJECTIFS DE CASHFLOW

Mon objectif de cashflow en location saisonnière se situe entre 400€ et 500 € / mois; il s’agit d’un objectif que je souhaite atteindre d’ici fin 2016. Ce n’est qu’à partir de ce moment là que je considérerais l’expérience rentable en temps et en énergie. Je partagerai avec vous mon expérience de la location saisonnière, ainsi que l’évolution de mes chiffres clés dans de prochains billets.

De votre côté, pratiquez-vous la location saisonnière? Quels sont vos objectifs de cashflow?

N’hésitez pas à me laisser des commentaires, je me ferais également un plaisir de répondre à vos questions.

6 Replies to “Booster sa rentabilité : location meublée vs location saisionnière

  1. Je ne connais pas grand-chose sur la location saisonnière. C’est un type d’investissement immobilier qui m’intéresse, mais le fait de m’occuper de la gestion me fait un peu peur. Comment gères-tu la location ?

    1. Je te remercie pour ton commentaire. Où souhaites-tu faire de la location saisonnière? Qu’est ce qui te fais peur pour la gestion?
      Pour le moment, je gère moi-même les entrées-sorties et le ménage. L’objectif est déléguer très prochainement.
      Au plaisir de te lire.
      Vanessa

  2. Bonjour,

    Merci pour cet article de qualité. L’objectif de 500€/mois de cashflow semble énorme ! Comment comptes-tu l’atteindre ?

    Merci

    1. Bonjour Julien,
      Et tout d’abord merci!! Contente que l’article t’ai plu.
      Tout d’abord, je compte aligner mon prix sur ceux de la concurrence une fois que j’aurais un nombre suffisant de très bon commentaires (disons 4-5). Car pour le moment, je suis sur une stratégie de « dumping » afin d’attirer un max de voyageurs et remplir mon calendrier, l’objectif étant d’avoir des commentaires.
      D’autre part, je compte mettre en place des stratégies marketing d’offres spéciales dîtes d’upsell. J’en parlerai dans un prochain article.
      Et enfin je compte tester d’autres plateformes de location avec moins de concurrence. Je vous en parlerai dans un prochain article avec retours d’expériences.
      Au plaisir de te lire!
      Vanessa

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