Faut-il acheter un parking ? L’interview de Yannick (2/2)

Bonjour à tous ! Dernièrement, vous avez pu découvrir les avantages de la location de parking, je souhaitais absolument vous partager l’expérience d’un ami sur ce sujet. Il a acheté deux places de parking dans Paris et obtient de la rentabilité à 2 chiffres, tout ce qu’on aime ! Aussitôt dit, aussitôt fait !

Je vous propose de découvrir notre 1er interview avec le témoignage de Yannick sur la location de parking !

Laurent de Mon-Immobilier-Rentable : Salut Yannick ! Bienvenue sur mon-immobilier-rentable !

Yannick : Salut Laurent ! Merci pour l’invitation !

Laurent : Alors tout d’abord, peux-tu nous dire d’où t’es venu l’idée d’investir ?

Yannick : L’idée d’investir n’est en fait que le reflet d’une motivation de me créer des revenus complémentaires. Plus précisément, des revenus passifs : le principe de gagner de l’argent sans avoir à donner en contrepartie trop de mon temps personnel. Tout d’abord, j’ai listé les piliers d’enrichissement à ma disposition (entreprenariat, bourse, internet, immobilier…),  j’ai ensuite analysé ma situation et j’ai réalisé que l’immobilier était le plus adapté à mon profil pour le moment.

Laurent : Ok très bien. Et qu’est-ce qui t’as fait choisir les parkings ?

Yannick : J’ai souhaité au départ acheter un appartement mais j’ai compris que lorsqu’on se lance il faut savoir débuter « petit » pour asseoir sa base financière. Le parking m’est apparu comme le compromis parfait ! Il a tous les attraits d’un appartement sans les plus gros inconvénients de ce dernier : rentabilité pour peu ou pas de frais d’entretien. Par ailleurs, une rentabilité qui surpasse de loin les placements d’épargne classique (x10 VS un livret A !)

Laurent : Effectivement, raconte nous un peu les différentes étapes que tu as suivi pour réaliser tes investissements ?

Yannick : Je ne prétends pas donner une marche à suivre mais voilà les étapes par lesquelles je suis passé :

J’ai commencé par une analyse des prix de marché sur internet grâce à ma checklist.

checklist_parking

Cela m’a permis de cibler ma recherche (Paris/ses arrondissements puis banlieue). Déjà, on se rend compte des grandes disparités qui coexistent et donc de ce qui est adapté à son budget ou pas. Ensuite, vérification de mes fonds, je ne voulais pas emprunter pour le 1er investissement (même si cela aurait été possible, lisez jusqu’au bout 🙂 )

Ensuite, je me suis approprié la notion de rentabilité pour devenir une « machine à détecter des bons plans », je me suis fait mon propre outil.

outil_parking_rentabilité

A partir de ce moment, j’étais obnubilé par la rentabilité nette !!

Enfin, j’ai pu trier, sélectionner les parkings à visiter et passer les appels pour prendre les rdv.

Laurent : Ok, la démarche est validée. A ce stade, si je résume tu sais sur quel marché tu peux te concentrer. Mais également, comment identifier rapidement les bonnes, des mauvaises affaires. Si je ne me trompe pas, tu as une idée extrêmement précise de ce que tu cibles.

Yannick : Tout à fait, le must c’est un parking à bonne rentabilité nette dans votre budget avec un locataire existant ou l’assurance que la demande est forte.

Laurent : C’est primordial pour investir d’identifier clairement quel est son objectif. Et la suite ?

Yannick : Eh bien, le meilleur arrive. La visite, c’est là qu’il faut rester concentré et lucide, ne pas se laisser embarquer par le propriétaire : 1ère chose simple, observer le quartier et vérifier que le besoin pour les riverains de se garer est une affaire compliquée ! Oui, pour une bonne rentabilité, il faut soit un parking associé à des résidents bien ancrés chez eux, soit un parking placé dans une zone où « c’est le bordel, la galère pour se garer » (pardonnez-moi l’expression ). Vérifier ensuite si le prix vaut ce que propose le propriétaire : par ex demander si il y a de la vidéosurveillance, l’état du sol, les marquages, la rampe d’accès (largeur, bip…), la vétusté vs charges copropriétés.

Laurent : C’est certain, il faut pouvoir valider que le projet est viable dans la durée. Et que les vacances locatives seront les plus courtes. Un petit mot sur la négociation ?

Yannick : Pour la négociation, je choisi d’orienter la discussion en cherchant tous les aspects négatifs énoncés plus haut ou dans la checklist qui pourraient faire baisser la valeur. Savoir passer la pommade lorsqu’ il le faut. Ne pas donner trop de signes sur le fait qu’on est un novice. C’est pour cela que c’est bien d’avoir ses tableaux avec critères chiffrés et son analyse du marché, on a un vocabulaire beaucoup plus pointu et cela fait bon effet.

Laurent : OK, donc la tu négocies ton prix, vous vous entendez et formalisez le tout avec une offre d’achat ou un compromis de vente. Une anecdote la dessus ?

Yannick : Oui, je vous recommande de vous trouver un notaire. Essayer de faire cela un peu en amont, c’est le côté moins drôle et cela peut prendre 1 mois de traitement. Les frais sont plutôt figés, ce n’est pas là qu’on économise le plus. Je vais être honnête, moi j’avais repris le notaire du vendeur car le courant était passé entre nous, celui-ci n’était pas à sa 1ère vente, j’avais donc un gage de sérieux car je n’avais pas cherché de notaire avant, erreur de débutant ! lol . Par ailleurs, si vous avez 2 investissements proches, parlez-en au notaire, cela pourrait revenir à moins cher. J’ai été surpris de constater que leur grille est assez figée. D’ où l’importance de bien choisir votre investissement. Ensuite, il y a eu la signature. Concernant, la paperasse, le notaire vous expliquera cela très bien. Astuce : appelez en 2 ou 3 si cela peut vous rassurer.

Laurent : Ne négligez pas cet aspect, vraiment, le notaire saura répondre à vos questionnements. Il a le devoir de protéger vos intérêts. D’autres étapes ?

Yannick : Oui. Alors, il y a la prise de contact avec les locataires existants si applicable ou mise en ligne de votre annonce. Inspirez-vous des annonces du marché, soyez succinct, donnez envie, mettez en relief les atouts de votre place de parking.

Puis, la préparation d’un contrat de location => des modèles très simples se trouvent sur internet (encore une fois je n’ai rien inventé !). Demander à votre locataire la preuve qu’il est assuré.

Nota : il y a un de mes locataires que je n’ai jamais vu. Nous avons tout fait par voie électronique, je connais juste son virement et j’ai la photo de son scooter sur ma place lol.

Laurent : Comme quoi quand c’est bien ficelé ! Laquelle de ces étapes est pour toi la plus importante ?

Yannick : Si je devais en choisir une, je dirai la visite. En effet, même si on a réalisé un bon calcul, la réalité du quartier est ce qui permettra de valider l’approche et le potentiel de rentabilité nette.

Laurent : Parlons un peu chiffres si tu veux bien, quelle rentabilité dégages-tu avec ces investissements ?

Yannick : Alors pour le 1er investissement à Paris dans le 13ème, j’obtiens une rentabilité Nette 13%. Pour le 2ème, toujours dans le 13ème, j’obtiens une rentabilité nette 9%.

Observez cela 2 secondes : si on imaginait que la somme utilisée pour l’investissement n°1 (9k€ tout compris) avait été mise sur un livret A à 1% pour être gentil. Cela m’aurait apporté 13 fois moins, rien que sur 1 an !! Et, si cela ne m’arrangeait plus, je pourrai même revendre le bien et l’argent aura quand même bien travaillé (de quoi s’accorder des plaisirs supplémentaires ou réinvestir).

Laurent : Beau travail ! Ce sont de très bon chiffres, je te laisse expliquer les leviers que tu as employé pour atteindre ces rentabilités?

Yannick : Concernant mon 1er investissement : d’abord j’ai gagné  sur le prix du parking seul. Car il m’a coûté 1500€ de moins que le prix du marché. Le propriétaire était pressé. Puis, je l’utilise exclusivement pour les 2 roues – je mets deux locataires en même temps soit 50€ x 2 (soit 100€/mois au lieu de 70 ou 80€ pour une voiture). La demande en 2 roues est plus grande, c’est le « bordel » dans ce quartier, rappelez-vous ce que je disais plus haut. Il y avait d’ailleurs déjà un locataire quand j’ai acheté.

Pour l’investissement n°2, l’idée était de mixer les genres. Là, j’ai cherché la stabilité. Le locataire est un résident père de famille bien ancré dans le quartier, il ne bougera pas avant un moment. Je lui demande 80€ / mois pour sa voiture (pas « ouf » mais raisonnable). Investissement un peu moins rentable mais stable ! Par ailleurs, j’ai fait un petit prêt sur une partie de l’investissement afin que ce soit une opération indolore pour moi. En gros, j’ai très peu sorti d’argent, j’ai utilisé majoritairement l’argent des autres (désolé) pour cet investissement à savoir la banque et le locataire qui couvrent une partie 😉 ! A savoir : on peut assurer plusieurs parking avec un même contrat d’assurance 😉

Laurent : Yannick a utilisé l’effet de levier du crédit. C’est-à-dire qu’il a obtenu la totalité du montant dont il avait besoin pour l’achat et le loyer versé par son locataire rembourse aisément la mensualité. Résultat, il se constitue un patrimoine à moindre frais et gagne immédiatement de l’argent. Yannick, quel conseil donnerais-tu à quelqu’un qui veut également investir dans les parkings ?

Yannick Dure pour moi cette question car je débute. Voilà ce que je dirais, vérifier que les locataires seront bien au rdv et pourquoi ils le seront ! Préparer votre approche comme un pro, vous finirez au bout d’une dizaine de simulations de calcul sur des biens différents à avoir des chiffres et repères en tête.

Laurent : Vas-tu recommencer ce type d’investissement ?

Yannick Oui, je me verrai bien viser des lieux stables (banlieue avec résident) car le soucis de quartier à fort taux de rotation c’est que je dois prévoir quelqu’un en local pour les visites et une certaine organisation à distance. Car, je n’ai pas souhaité faire appel à une agence pour l’instant.

Les parkings étaient pour moi une manière de mettre le pied à l’étrier car c’est un super exercice qui rassemble tous les ingrédients d’achat d’appartement à une plus petite échelle. Prochain objectif : studio(s)

Laurent : En effet, les étapes sur lesquelles Yannick est revenu dans cet échange sont exactement les mêmes qu’il s’agisse d’un appartement ou d’un immeuble. Il dispose maintenant des connaissances et des réflexes pour devenir un investisseur à succès. Encore une fois, merci beaucoup Yannick d’avoir répondu à nos questions. Plein de succès pour tes futurs investissements. A bientôt !

Yannick : Bye ! A bientôt !

Et vous, que pensez-vous de la location de parking ? Cet interview vous a t-il éclairé sur cette stratégie d’investissement en immobilier ? Dites-nous tout dans les commentaires juste en dessous !

2 Commentaires

  1. Mathieu 25 septembre 2016 Répondre
    • Laurent 14 octobre 2016 Répondre

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