Premier Achat-Revente – Episode 1 ou comment gagner 1 année de salaire de cadre?

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Bonjour, je vous avais parlé il y a quelques temps de mon 1er investissement locatif réalisé à Levallois-Perret; eh bien son histoire touche bientôt à sa fin car je revends! Je pars donc sur ma première stratégie d’achat-revente.

Eh oui! l’histoire de cet appartement fut riche en apprentissage et très intense physiquement (en travaux et en gestion Airbnb).

Je n’ai pas parlé de ce projet de revente immédiatement afin de pouvoir bien juger les pour et les contre.

« Tu vends déjà?!!!!! » telle à été la réaction de nombreuses personnes de mon entourage plus ou moins proche.

Pourquoi cette réaction ?  Car en général il faut attendre environ 5 à 7 ans avant de revendre, ce délai correspondant au temps qu’il faudrait pour rembourser les frais de notaire.. ». Sinon l’achat serait donc considéré comme non rentable!

Voici les éléments qu’il est important de ne pas oublier d’intégrer dans le calcul de votre prix de vente:

  • les frais de notaires que vous aviez avancé (ou fait financé par votre banque ;-))
  • les frais d’agence additionnés au prix du bien.
  • L’apport que vous avez mis…ou pas
  • Tout autre frais que vous avez dû payer concernant l’acquisition du bien

Ces éléments additionnés vous permettent donc de pouvoir déterminer le coût total d’acquisition du bien.

L’objectif de ce blog est de vous montrer qu’il est possible d’investir de manière rentable maintenant, tout de suite sans attendre, 5, 7 voire même 20 ans! 

Afin d’évaluer s’il est opportun de revendre, voici les 3 questions à se poser:

  • 1/ Puis-je vendre aujourd’hui mon bien plus cher que je  ne l’ai acheté? Si la réponse est oui, alors votre bien est rentable et vous avez fait une bonne affaire! C’est pourquoi il est nécessaire d’acheter des biens idéalement en dessous du prix du marché mais en aucun cas au-dessus!
  • 2/ Est-ce que la rentabilité du bien à la revente maintenant est plus intéressant que ce que je pourrais générer sur du moyen ou long terme?
    •   Exemple : Si un bien me rapporte 50€ de cashflow/mois et qu’à la revente la plus-value espérée est de 10 000€, il est intéressant de revendre le  bien car il  faudrait environ 16,7 ans de location pour générer ces 10 000€. Cet exemple est valable dans le cas où nous sommes dans l’optique de générer du cash tout de suite; car dans l’absolu il s’agit d’un bien dont le cash  flow est de base positif.
  • 3/ Qu’en est-il d’un point de vue fiscal? Vais-je être taxé en cas de plus-value?

A savoir: il existe plusieurs cas dans lesquels vous pouvez être exonéré de l’impôt.

  1. lorsque vous être propriétaire de votre résidence principale et que vous la revendez
  2. lorsque vous vendez votre résidence secondaire ou investissement locatif pour la première fois sous réserve de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans un délai de 4 ans précédent la vente. Ce principe est valable pour l’année 2016.

Toutefois, dans le cas où vous devriez être imposé, il est important de bien estimer le montant de votre plus-value. Je vous en parlerai dans un prochain article.

Si vous répondez favorablement à ces questions, l’option de la revente peut alors être intéressante pour vous, toujours dans le cas où vous souhaitez générer du cash tout de suite!.

Voilà pour ce premier épisode, le compromis de vente a été signé début Août 2016. Les acquéreurs ont un délai de rétractation de 10 jours (loi Allur); donc je croise les doigts pour que la transaction aboutisse avec succès!

Et enfin, l’information que vous attendiez tous; les chiffres bruts de l’opération:

  • Prix d’achat du bien : 129 000€ F.A.I
  • Montant total emprunté à la banque : 133 000€  ( incluant le prix du bien + une partie des frais notaire)
  • Montant total de l’acquisition: 142 000€ hors mobilier
  • Prix de revente du bien : 181 000€ F.A.I avec 8000€ de F.A.I incluses
  • Montant restant dû à la banque à ce jour : 129 000€ (car entre temps chanque mois une partie du capital est remboursée).

===> Soit une Plus-value de près de 30 OOO€ brute (allez 28ke pour être exacte en déduisant les frais de mobilier investis) + la récupération de mes 14 000€ investis pour ce projet.

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Que pensez-vous de cette opération?

N’hésitez pas à partager cet article et à liker notre page facebook. Avez-vous déjà effectué une ou des opérations d’achat-revente à court ou moyen-terme ? Quel a été le montant de votre plus-value? N’hésitez pas à préciser la zone dans laquelle vous avez investi.

13 Replies to “Premier Achat-Revente – Episode 1 ou comment gagner 1 année de salaire de cadre?

  1. Coucou Vanessa,

    Quelle est ta plus-value nette en déduisant les frais de notaire et frais annexes ?
    Dans tous les cas c’est une super opération et une belle expérience. Bravo !

    Bises et bon week-end
    Laëtitia

    1. Coucou Laëtitia,
      Tout d’abord merci à toi pour ton commentaire!
      Pour répondre à ta question sur la plus-value nette, je suis en négociation pour le moment avec le notaire afin d’être exonérée… (je croise les doigts pour que cela marche!); Sinon l’imposition sera d’environ 7000€ soit une plus-value au final de 28 000€ (+ récupération de mes 14 000€ dépensés pour l’appartement).
      Je vous tiens informés dès que je suis un peu plus avancée dans le processus de vente.
      Bises et bon weekend à toi également!
      Vanessa

  2. Très intéressant, je ne savais pas du tout pour l’exonération sur la plus-value quand on n’a pas « été propriétaire de votre résidence principale dans un délai de 4 ans précédent la vente. » Merci !

    1. Hello Vanessa,
      Je te remercie pour ton commentaire 🙂
      L’agent immobilier avec qui j’ai conclu la vente m’en a parlé.. J’ai vérifié ses dires et je me suis rendue compte que c’était bien le cas :). Par contre, toute la plus-value doit être réinvestis dans un délai de 2 ans dans ta résidence principale afin d’être exonérée. C’est pas mal car tout ton capital reste dans tes « poches ».

      1. Pas tout à fait.
        Cette disposition est codifiée dans le II-1bis de l’article 150U du Code Général des Impôts. Ce n’est pas la plus-value qui doit être réinvestie mais bien le prix de cession. Lors de la vente il faut indiquer au notaire le montant qui sera réutilisé et l’exonération sera proportionnelle à ce montant (donc totale si remploi total)
        Même si cela ne génère pas d’imposition supplémentaire la plus-value exonérée doit être déclarée au titre de la déclaration des revenus (article 170 du CGI) afin de faciliter le suivi de cette exonération.

        1. Bonjour Fabrice,
          Le prix de cession par contre ne peut entièrement être réinvesti puisque je dois quand même payer la banque :). C’est pourquoi je ne parle que de la plus-value soit ma différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
          – Je ferais l’objet d’un article plus détaille sur le sujet car effectivement soit je réinvestis l’ensemble et je serais exonorée sur la totalité de ma plus-value ou partiellement si je n’investis qu’une partie.
          J’expliquerai dans un prochain billet comment réduire l’impact de la fiscalité lorsque l’on se retrouve dans cette configuration.

          A bientôt!

    1. Hello Léonardo,
      Très bonne remarque!
      J’ai clarifié l’article car eh non! J’ai bien acheté le bien 129k hors frais de notaire. Par contre ce qui est intéressant c’est qu’au moment de la revente je dois à la banque désormais 129 000€ (1 an d’amortissement du prêt s’est bientôt écoulé). Les frais de notaire ont été inclus en partie dans le coût total de l’emprunt auprès de la banque (133 000€ emprunté) et le reste financé en apport dans les 14000€ investis.
      A ta dispo si tu as d’autres questions!
      Vanessa

  3. Bonjour,

    Quelques petites approximations dans cet article :

    – Il ne s’agit pas à proprement parler d’un achat-revente puisqu’il a exploitation entre les deux et qu’a priori l’opération n’a pas été effectuée selon une volonté d’achat-revente. Dans le cas contraire c’est une opération de marchand de bien camouflée et le retour de bâton risque de faire très mal

    – Vous semblez ne pas toujours bien faire la distinction entre revenu et cash-flow. Par exemple vous ajoutez votre apport à la plus-value brute ce qui n’a aucun sens. Pour connaître le cash dont vous disposerez à la fin de l’opération il faut aussi prendre en compte les éventuels frais (exemple coût des diagnostics, frais de remboursement anticipés du crédit…) et tenir compte du capital déjà remboursé pendant la période de location.

    – Suite logique au point précédant pour juger de l’opportunité de vendre vous comparez la plus-value espérée au cash-flow généré lors de la location.
    Cette «méthode» défavorise la location. En effet l’enrichissement tirée de a location ne se limite pas au cash-flow généré il faut ajouter le capital remboursé chaque mois. Plus la durée de crédit est courte plus le cash-flow est faible alors que le capital remboursé est élevé et donc plus votre «méthode» désavantage la location.
    De plus alors que le cash-flow va demeurer relativement stable pendant le crédit (en supposant que loyer et charges restent à peu près constantes) le capital remboursé va augmenter chaque mois (en supposant qu’on a un crédit amortissable ce que représente le cas le plus fréquent)
    Pour reprendre votre exemple si en plus du cash-flow vous remboursez environ 350 € de capital chaque mois les 10000 € de plus-value ne représentent pas 16.7 ans de locations mais seulement 25 mois (10000:(350+50))
    Ceci dit d’autres indicateurs doivent être pris en compte comme par exemple le besoin de liquidités (le remboursement du capital c’est de l’enrichissement mais cela ne portera ses fruits qu’à la revente ou à la fin de crédit (le cash-flow augmentera), l’effort à fournir pour conserver le rendement (gestion locative ) ou encore un arbitrage (même si le rendement est bon on peut vendre pour investir avec un meilleur rendement)

    1. Bonjour Fabrice,
      Je vous remercie pour votre commentaire. Voici mes réponses reprenant vos points:
      – 1: J’ai acheté et revendu d’où l’appellation achat-revente. L’idée est de montrer que la valorisation d’un bien peut permettre de générer une plus-value lorsque l’on a bien acheté(j’entends par bien acheter en ayant créé de la valeur). La requalification en tant que marchand de biens intervient uniquement le cadre où ce type d’opérations prend un caractère habituel or ce n’est pas mon cas. Le potentiel de revente est paramètre que je prends systématiquement en compte au moment de l’achat car « un acheteur est un futur vendeur qui s’ignore 😉 ».

      -2 : Dans le cas de mon calcul, je n’ai pas de frais de remboursement anticipé c’est pourquoi je ne l’ai pas abordé dans l’article et les frais de diag sont offerts par l’agence. Je tiens compte du capital amorti dans le calcul de la plus-value qui prend tout son intérêt. J’ai clarifié le point dans l’article. L’apport est ajouté à la plus-value car quoi qu’il arrive cette somme fait parti de l’investissement dans le projet et je précise que je récupère cette somme à la fin pour bien dissocier la plus-value réelle générée de mes deniers personnels.
      Vous avez effectivement raison, il ne faut pas dévaloriser l’avantage de la location. Cependant mon objectif dans cet article est de montrer quel peut être l’intérêt de la revente pour les personnes souhaitant générer du cash tout de suite afin de le réinvestir dans d’autres projets (immobiliers, bourse, etc…).
      Vous omettez également un paramètre important dans votre exemple qui est le prix du marché certaines personnes achètent trop cher et se retrouvent à perdre de l’argent et ce même en ayant capitalisé à travers l’investissement locatif.

      A bientôt!

  4. Bonjour Vanessa,

    Avant tout, très belle opération, tu as revendu ton bien 20% plus cher que tu ne l’as acquis, sans compter la partie du prêt remboursée par la location saisonnière, Félicitation !

    Petites questions sur la vente :
    – Combien de temps cela a pris pour vendre ton bien (enfin jusqu’à la signature du compromis) ?
    – A quel prix ton bien a-t-il été initialement estimé ? Et par qui ?

    1. Bonjour Sylver,
      Je te remercie pour ton commentaire!
      Voici mes réponses à tes questions:
      — Cela a pris 48h pour le vendre… Pour la petite histoire, je l’ai revendu via l’agence Century qui me l’avait vendu. L’agent avait déjà un portefeuille client investisseur prêt à dégainer le portefeuille! Du coup en gros j’ai eu une offre suite à la première visite, acceptée après contre-proposition. Mon bien n’a même pas eu le temps d’apparaître sur Se Loger.
      — Mon bien a été initialement estimé à 190k€-200k€ via l’agence Foncia. Qui sait, j’aurais peut-être pu le vendre plus cher s’il est parti si vite (leçon pour le prochain 🙂 et je tenterai de le vendre en direct)
      A très bientôt!

  5. C’est un achat-revente très captivant ! La plus-value effectuée lors de l’opération est plus qu’intéressante. Tu as pu revendre 20 % plus cher que lors de l’achat, c’est un exploit. As-tu fait des travaux dans le logement pour bénéficier d’une telle revalorisation ?

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