Premier Achat-Revente – Episode 1 ou comment gagner 1 année de salaire de cadre?

Bonjour, je vous avais parlé il y a quelques temps de mon 1er investissement locatif réalisé à Levallois-Perret; eh bien son histoire touche bientôt à sa fin car je revends! Je pars donc sur ma première stratégie d’achat-revente.

Eh oui! l’histoire de cet appartement fut riche en apprentissage et très intense physiquement (en travaux et en gestion Airbnb).

Je n’ai pas parlé de ce projet de revente immédiatement afin de pouvoir bien juger les pour et les contre.

« Tu vends déjà?!!!!! » telle à été la réaction de nombreuses personnes de mon entourage plus ou moins proche.

Pourquoi cette réaction ?  Car en général il faut attendre environ 5 à 7 ans avant de revendre, ce délai correspondant au temps qu’il faudrait pour rembourser les frais de notaire.. ». Sinon l’achat serait donc considéré comme non rentable!

Voici les éléments qu’il est important de ne pas oublier d’intégrer dans le calcul de votre prix de vente:

  • les frais de notaires que vous aviez avancé (ou fait financé par votre banque ;-))
  • les frais d’agence additionnés au prix du bien.
  • L’apport que vous avez mis…ou pas
  • Tout autre frais que vous avez dû payer concernant l’acquisition du bien

Ces éléments additionnés vous permettent donc de pouvoir déterminer le coût total d’acquisition du bien.

L’objectif de ce blog est de vous montrer qu’il est possible d’investir de manière rentable maintenant, tout de suite sans attendre, 5, 7 voire même 20 ans! 

Afin d’évaluer s’il est opportun de revendre, voici les 3 questions à se poser:

  • 1/ Puis-je vendre aujourd’hui mon bien plus cher que je  ne l’ai acheté? Si la réponse est oui, alors votre bien est rentable et vous avez fait une bonne affaire! C’est pourquoi il est nécessaire d’acheter des biens idéalement en dessous du prix du marché mais en aucun cas au-dessus!
  • 2/ Est-ce que la rentabilité du bien à la revente maintenant est plus intéressant que ce que je pourrais générer sur du moyen ou long terme?
    •   Exemple : Si un bien me rapporte 50€ de cashflow/mois et qu’à la revente la plus-value espérée est de 10 000€, il est intéressant de revendre le  bien car il  faudrait environ 16,7 ans de location pour générer ces 10 000€. Cet exemple est valable dans le cas où nous sommes dans l’optique de générer du cash tout de suite; car dans l’absolu il s’agit d’un bien dont le cash  flow est de base positif.
  • 3/ Qu’en est-il d’un point de vue fiscal? Vais-je être taxé en cas de plus-value?

A savoir: il existe plusieurs cas dans lesquels vous pouvez être exonéré de l’impôt.

  1. lorsque vous être propriétaire de votre résidence principale et que vous la revendez
  2. lorsque vous vendez votre résidence secondaire ou investissement locatif pour la première fois sous réserve de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans un délai de 4 ans précédent la vente. Ce principe est valable pour l’année 2016.

Toutefois, dans le cas où vous devriez être imposé, il est important de bien estimer le montant de votre plus-value. Je vous en parlerai dans un prochain article.

Si vous répondez favorablement à ces questions, l’option de la revente peut alors être intéressante pour vous, toujours dans le cas où vous souhaitez générer du cash tout de suite!.

Voilà pour ce premier épisode, le compromis de vente a été signé début Août 2016. Les acquéreurs ont un délai de rétractation de 10 jours (loi Allur); donc je croise les doigts pour que la transaction aboutisse avec succès!

Et enfin, l’information que vous attendiez tous; les chiffres bruts de l’opération:

  • Prix d’achat du bien : 129 000€ F.A.I
  • Montant total emprunté à la banque : 133 000€  ( incluant le prix du bien + une partie des frais notaire)
  • Montant total de l’acquisition: 142 000€ hors mobilier
  • Prix de revente du bien : 181 000€ F.A.I avec 8000€ de F.A.I incluses
  • Montant restant dû à la banque à ce jour : 129 000€ (car entre temps chanque mois une partie du capital est remboursée).

===> Soit une Plus-value de près de 30 OOO€ brute (allez 28ke pour être exacte en déduisant les frais de mobilier investis) + la récupération de mes 14 000€ investis pour ce projet.

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Que pensez-vous de cette opération?

N’hésitez pas à partager cet article et à liker notre page facebook. Avez-vous déjà effectué une ou des opérations d’achat-revente à court ou moyen-terme ? Quel a été le montant de votre plus-value? N’hésitez pas à préciser la zone dans laquelle vous avez investi.

13 Commentaires

  1. Laëtitia 20 août 2016 Répondre
    • Vanessa 23 août 2016 Répondre
  2. Vanessa 22 août 2016 Répondre
    • Vanessa 23 août 2016 Répondre
      • Didier-Fabrice 11 octobre 2016 Répondre
        • Vanessa 14 octobre 2016 Répondre
  3. Leonardo 29 août 2016 Répondre
    • Vanessa 14 octobre 2016 Répondre
  4. Didier-Fabrice 11 octobre 2016 Répondre
    • Vanessa 14 octobre 2016 Répondre
    • Vanessa 17 octobre 2016 Répondre
  5. Lucy 20 décembre 2016 Répondre

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