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7 moyens de rattraper un investissement locatif mal embarqué !

7 moyens de rattraper un investissement locatif raté
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Bonjour à tous  !

Aujourd’hui, on se retrouve pour un article qui va répondre à la demande de l’un de nos abonnés. Il nous a demandé de lui proposer des pistes pour rattraper un investissement locatif sur lequel il ne réalise pas les résultats qu’il souhaite.

Déjà, on va commencer par expliciter le cas de notre investisseur débutant :

Thomas a acheté dans sa ville (Asnières/Seine) en 2016, jusqu’ici tout va bien. Il s’agit d’un studio de 32 m² situé en région parisienne (92). A l’origine, il s’agissait de l’achat de sa résidence principale (à env. 2,3% sur 25 ans). Il a acheté son bien 145k€. Son financement est passé par le crédit logement.

manque en exposé :  Taux  – Charges de copro/ Taxe foncière

Il loue désormais son appartement en nu à un jeune actif qui vient de lui soumettre sa lettre de congés. Il génère 720€ de loyer pour env. 689€ de crédit.

Il s’inquiète doublement, en effet, il craint une vacance locative longue et il souhaite être rentable et également dégager du cashflow.

Voici 7 pistes qui selon nous sont les plus susceptibles d’aider Thomas à inverser la tendance et lui permettre de devenir rentable avec son bien :

  • Revoir la mensualité de son crédit ou la faire suspendre : Pour cela, il faut provoquer un rdv en agence pour étudier les modalités de diminution de la mensualité du crédit en étendant/modulant par exemple la durée d’emprunt. De façon générale, les banques l’autorise après 2 ans d’ancienneté sans incidents de paiement.
  • Faire racheter son crédit immobilier : Thomas  peut éventuellement jouer sur les leviers suivants : obtenir un taux plus intéressant, augmenter  changer de type de garantie du crédit (hypothèque ou IPPD).
  • Faire des travaux d’embellissement : En fonction de l’état général du bien, il peut être intéressant réaliser quelques travaux d’embellissement (comme de la peinture) ou de la décoration pour pratiquer des prix plus haut de gamme et viser le coup de coeur chez les futurs locataires. Attention : Il faudra bien évaluer le montant des travaux par rapport au gain potentiel de l’augmentation du loyer.
  • Exploiter mieux le prix des m² à sa disposition : Si Thomas est en mesure de réaliser des travaux, il peut penser à transformer son studio en T2. Cela lui permettra que ce soit en location ou à la vente d’en attendre un montant plus élevé.
  • Etudier la revente du bien : pour cela, il faut se pencher sur le marché immobilier de la ville et du secteur et faire estimer l’appartement par une ou plusieurs agences immobilières. L’objectif est de jauger le bénéfice à tirer entre l’amortissement déjà réalisé et le potentiel de plus-value à la revente. Les « achats-reventes » sont l’opportunité de réaliser des plus-values importantes. En savoir plus.
  • Changer le mode d’exploitation  afin d’alléger sa fiscalité- passer son appartement en meublé : Ici, il s’agit de jouer sur l’aspect fiscal et bénéficier des avantages du statut LMNP. La réglementation vis à vis du contrat de bail de location permet aussi d’être plus flexible qu’en location nue (9 mois pour un étudiant ou 1 an pour toutes autres statuts).
  • Changer le mode d’exploitation – faire de la location courte durée : En plus des atouts du statut LMNP, exploiter le bien en location courte durée permettra à Thomas de doper ses revenus locatifs. Il faudra étudier et valider l’attractivité de la zone dans lequel se trouve le bien. + quid de la fiscalité et réglementation en vigueur  Pour savoir comment analyser son secteur.

Et vous ? Voyez-vous d’autres solutions à proposer ? Quelle est la meilleure solution selon vous pour être rentable avec cet investissement locatif et pourquoi ? Vous avez peut-être vous-même été dans l’une de ces situations ?

A très bientôt, Laurent et Vanessa !

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