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LES BASES #1 – comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

calcul rentabilité
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Salut, dans cet article, on va parler des différents calculs et définitions de la rentabilité dans le cadre d’un investissement immobilier. La rentabilité est un des indicateurs qui permet d’évaluer la performance de votre investissement. Nous allons voir ensemble de quoi on parle quand on évoque la rentabilité brute, nette et nette-nette.

La rentabilité brute : 

La rentabilité brute est le calcul le plus simple à faire et qui te permettra d’avoir une idée approximative lorsque tu voudras estimer la performance d’un investissement.

NB : Ce calcul ne tient pas compte de la fiscalité propre à l’investisseur, des charges liées au bien (charges de copropriété, taxe foncière, etc).

La formule à utiliser pour obtenir la rentabilité brute est le loyer annuel sur le prix de l’acquisition (FAI) :

(Loyer annuel hors charge/Prix) x 100

Exemple : Dans cet exemple, tu as repéré un bien dont le loyer mensuel est estimé est de 650 euros charges comprises. Le bien est affiché à 120 000 euros, frais de notaire inclus. La rentabilité brute du bien se situe donc à :

(650×12/120.000) x 100 = 6,50%

La rentabilité nette :

Pour avoir une idée plus précise de ce calcul, il faut tenir compte des frais et des charges que tu vas devoir supporter en tant qu’investisseur. Comme la taxe foncière.

En outre, le prix d’achat retenu pour le calcul du rendement est alourdi par le coût du crédit immobilier contracté pour financer l’investissement.

Pour procéder à ce calcul, il ne faut négliger aucune charge. En plus de l’impôt foncier, il faut aussi prendre en compte :

  • Les charges non récupérables sur le locataire
  • Les dépenses de travaux et d’entretien
  • Les autres frais (assurances (PNO, GLI, comptabilité), frais de gestion locative)

Toutes ces dépenses supportées par le propriétaire bailleur doivent être retranchées des loyers perçus. La formule de calcul est donc la suivante :

((loyer annuel réel – charges réelles – impôts) / Prix d’acquisition réel ) x 100

Exemple : En repartant sur l’exemple précédent, avec un loyer mensuel hc de 650 euros et un achat de 120 000 euros. Tu évalues à 15 000 euros le montant des travaux nécessaires. Les charges annuelles non récupérables et dépenses d’entretien sont estimées à 600 euros par an. La taxe foncière s’élève à 800 euros. Enfin, le coût du crédit atteint 21 000 euros.

La rentabilité nette de charges se situe ainsi à :

((650×12) – (600 + 800) / (120 000 + 21 000 + 15000 )) x 100 = 4,1%

La rentabilité nette-nette :

Tu pourras parfois entendre parler de la rentabilité nette-nette, il s’agit du dernier degré de rentabilité que l’on peut calculer. Ce calcul reprend la rentabilité nette calculée précédemment et tient compte de l’imposition propre à ta situation.
Pour obtenir ton rendement net-net, tout dépendra du régime de tes revenus fonciers et de ta tranche imposable : micro foncier, réel, micro BIC…
Le site rendementlocatif.com permet facilement d’approximer ce calcul.
 
 

La rentabilité, pour conclure : 

Voilà cet article est terminé, tu disposes maintenant des clés nécessaires pour calculer la rentabilité brute et nette. Garde en tête que ces calculs permettent de se faire une idée sur un projet mais ne constituent pas les uniques moyens d’évaluer la performance d’un investissement. Le TRI peut également t’apporter un regard plus fin sur un projet si par exemple tu te demandes si tu dois mettre de l’apport ou non.
Dis-nous en commentaire si tu utilises ce calcul au quotidien ? Si tu as d’autres indicateurs pour calculer la performance d’un projet ou pour t’aider dans ta prise de décision ?
A très bientôt.

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