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Visite de bien immobilier : la checklist pour ne rien oublier (partie 1)

visite de bien
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Hello, une question qui nous revient souvent : « Qu’est-ce que je dois regarder lors d’une visite de bien immobilier ? »… Tu as repéré un bien qui te semble rentable sur le papier et tu dois le visiter mais tu ne sais pas quoi regarder ni quoi vérifier lorsque tu y seras ? Cet article va te permettre d’y voir plus clair et d’être efficace lors de ta prochaine visite de bien.

Je construis cet article avec la même approche que nous avons lorsque nous visitons un bien. Notre objectif est double, d’une part nous voulons valider que le bien nous plaît au delà des chiffres mais également avoir une idée estimative du montant des travaux à prévoir.

Visite de bien :

La visite d’un bien est une étape importante dans tout projet d’achat immobilier.

Tu as décelé une bonne opportunité ou quelqu’un de ton réseau te propose un bien ? Parfait.

Tu as récupéré les premiers chiffres et autres infos par téléphone (prix FAI, montant de la taxe foncière et des charges de copropriété) ? Oui.

Tu as décroché un créneau de visite ? Oui. Nickel champion !

La visite du bien doit maintenant te permettre de valider que rien ne s’oppose à la réalisation de ton projet. Par quoi commencer ?

Visite de bien : l’environnement  (voisinage, entreprises, nuisances sonores)

A retenir, la visite commence avant même de passer la porte d’entrée du bien.

L’adage dans l’immobilier veut que l’emplacement soit la donnée la plus importante. L’explication réside dans le fait que cette donnée (l’emplacement donc) ne peut être modifiée. Concrètement, il te sera impossible de déplacer ton appartement ou changer son orientation par rapport au soleil ;-).

Il faut donc que lorsque tu visites un bien, tu prennes soin de scruter et analyser l’environnement dans lequel ton bien est situé.

Si par exemple, tu vises du meublé étudiant, il serait bon de valider qu’il y a à proximité du bien le combo : Fac/Centre d’examens/Grande école (commerce/médecine/autre), moyen de transports (type gare ou métro/tram)  et magasins d’alimentation.

Si c’est de la LCD que tu vises, favorise un bien qui dispose d’une bonne accessibilité ainsi qu’un point d’intérêt suffisamment fort : plage (pour ceux les plus proches de la côte), centre de formation, hôpital, entreprises, salle de spectacle, stade, etc.

Apprends aussi à identifier ce qui peut constituer une nuisance pour tes locataires : axe routier avec passage dense, lieu de culte, centre auto, cimetière (dans certaines configuration)

Visite de bien : La copropriété / les parties communes (façades, hall, couloirs, etc)

Nous voici, au pied de l’immeuble ou dans le hall, il va maintenant falloir que tu distingues différents aspects (à minima les 2 premiers qui suivent) : le standing, l’état général, présence d’un gardien, espace verts, présence d’ascenseurs.

Etudier le standing va te permettre de savoir si tu pourras t’appuyer sur ces espaces pour éventuellement gagner en effet coup de coeur sur ton bien. Suivant la stratégie souhaitée, cela peut avoir de l’importance. Ex : achat/revente, LCD premium.

Observer les façades, l’état général des parties communes, va te donner un indicateur direct sur la logique de fonctionnement des copropriétaires. Est-ce qu’elle part à l’abandon ou au contraire est-ce qu’elle est entretenue avec soin ? Autrement dit est-ce qu’il y aura un risque de dérapage ou de surcout en terme de charges de copropriété pour toi nouvel acquéreur ?

Le gardien, les espaces verts et les ascenseurs sont souvent synonymes de charges importantes. Il faudra challenger l’agent immobilier sur ce point et à la suite de la visite lors de la consultation des pv d’AG.

PS : Même si le bien concerné se situe au 2ème étage, n’hésites pas à monter jusqu’au dernier étage pour jeter un oeil partout. Comme cela, tu auras une vision claire et complète de comment se vit la copropriété dans son ensemble.

Visite de bien : La luminosité

Comme expliqué, il y certain facteurs qui ne peuvent être changé, la luminosité est un l’un de ceux là. Si quand tu visites un bien à 12h en plein été et qu’il fait sombre. Tu peux déjà faire une croix sur le fait d’être ébloui dans cet appartement.

Bien sûr, il n’y a pas de vérité générale et cette spécificité va varier suivant les goûts des locataires mais peu importe ton objectif premier est de t’assurer que tu vas louer (ou vendre) au plus grand nombre.

L’exception qui confirme la règle, si tu te destines à faire de la LCD, un appartement en RDC sur cour (orienté nord en forçant le trait) n’est peut pas être pas une si mauvaise affaire. Locataires ne restant pas en longue durée pourrait se satisfaire de spots bien positionné.

Un autre adage que nous aimons nous rappeler régulièrement c’est qu’un acheteur est un vendeur qui s’ignore. Cela doit te faire réfléchir au fait que si toi tu passes à côté de cet élément là. Demain, si tu remets ce même bien en vente, il ne sera pas forcément évident de le revendre.

Visite de bien : L’humidité, plomberie

L’humidité, un bien bel ennemi de l’immobilier. Chaque pièce, plafond et recoin doit être observé attentivement. Il s’agit ici d’évaluer si des dommages sont visibles à l’oeil nu (tâches, coulures, dégâts des eaux d’un voisin, infiltration d’un mur extérieur, ). Vous pouvez aussi vous dotez d’un détecteur d’humidité.

Si contre-visite il y a, n’hésitez pas à refaire une passe de ce côté là, nous avons déjà eu des surprises avec des coups de peinture passés quelques jours avant pour masquer des traces d’humidité.

Ici aussi, la présence d’humidité viendra saler la note des travaux nécessaires. Pour ce qui est de la plomberie, essaye de localiser les différents compteurs qui peuvent être présents dans le bien.

Visite de bien : Sols, murs

Lors des visites, nous regardons aussi les sols et les murs pour deux raisons.

Premièrement, par ce que nous aimons les parquet anciens et que suivant l’année de construction de l’immeuble on peut avoir de bonnes surprise sous les moquettes et autres superpositions de Lino.

Deuxièmement, au niveau des murs, nous regardons lesquels sont porteurs et ceux qui ne le sont pas. L’objectif est de pouvoir rapidement identifier de quelle manière nous allons pouvoir repenser le bien. Suivant la stratégie, LCD, colocation ou division, les murs peuvent venir contrarier vos plans. Prêtez-y attention.

Visite de bien : Les huisseries/menuiseries

De quoi s’agit-il ? Cela désigne généralement encadrement des fenêtres et les fenêtres elle-mêmes. Ici, il s’agira de vérifier si celles-ci sont en bon état. Simple ou double vitrage ? Bois ? Ou Pvc ?

Les fenêtres sont un facteur qui peuvent également faire varier le montant des travaux mais également de la facture de chauffage. Suivant votre stratégie cela pourrait avoir un poids plus ou moins important. Si vous êtes en IDF, nous pouvons certainement vous mettre en relation avec des partenaires avec qui nous avons déjà pu travailler. Pour cela, utilisez la page contact ou un message sur notre page Instagram (@monimmobilierrentable).

Visite de bien : L’agencement

J’évoquais plus haut l’importance de connaitre le type de murs/cloisons que contient le bien. En effet, en fonction de la typologie des murs et de l’agencement de l’appartement, tu vas pouvoir estimer les éventuelles améliorations possibles du bien. Ex : ouverture de la cuisine sur le salon pour créer un espace ouvert, agrandissement du salon, création d’une chambre.

Si pour le moment, tu as du mal à te projeter lorsque tu visites. Tu peux aussi nous contacter ou passer par la page de Maison Claire (@maisonclaire_officiel).

La suite de cet article serait publiée prochainement, restez bien connectés. Et toi quelles difficultés rencontres-tu lors de tes visites ? Mets nous ça en commentaires. On prendra plaisir à y répondre.

 

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